Nhà ở không chỉ là một loại tài sản có giá trị lớn đối với mỗi gia đình, cá nhân mà còn là yếu tố phản ánh sự phát triển kinh tế, xã hội của đất nước. Cùng với sự tăng trưởng về dân số của đất nước thì nhu cầu về nhà ở của người dân ngày càng tăng. Doanh nghiệp cần phải huy động vốn của người có nhu cầu mua nhà ở trước thời điểm xây dựng hoàn thành, hoặc thế chấp dự án xây dựng nhằm huy động vốn cho việc đầu tư dự án đó. Từ đó tạo tiền đề cho sự phát sinh các giao dịch liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai.
Bài viết dưới đây của Công ty Luật Apolo Lawyers sẽ giúp cho Quý khách có cái nhìn khách quan về Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và những điều cần lưu ý. Quý khách hàng vui lòng liên hệ đến Hotline 0903.419.479 để được Công ty Luật Apolo Lawyers hỗ trợ tốt nhất.
Nhà ở hình thành trong tương lai tại khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 được định nghĩa như sau: “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”. Điều này có nghĩa là khi ký kết hợp đồng mua bán, nhà ở vẫn còn chưa được hình thành và chưa có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).
Ví dụ: Căn hộ chung cư trong tòa nhà chung cư đang xây dựng là nhà ở hình thành trong tương lai.
Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một dạng cụ thể của hợp đồng mua bán tài sản, theo đó các bên thoả thuận với nhau bằng văn bản, bên bán bàn giao quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng nhà ở cho bên mua khi nhà ở được xây dựng hoàn thành và bên mua thanh toán tiền cho bên bán.
Đối tượng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không phải nhà ở mà là hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (bản chất người mua thế chỗ người bán trong hợp đồng đã ký với chủ đầu đầu tư).
Theo quy định tại khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở 2014, đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở trong tương lai gồm 2 loại:
Lưu ý: Nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào mua bán phải đáp ứng đủ các điều kiện sau:
>>> Xem thêm: Giấy vay tiền viết tay có hợp pháp không?
3. Nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Hợp đồng có các nội dung chính sau đây:
Lưu ý: Đối với nhà ở là căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu.
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được quy định trong Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Theo những văn bản này, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai gồm các trường hợp sau:
Theo quy định Điều 19 Nghị Định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở có quy định: “Trường hợp ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua nhà ở thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản”.
Theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mà chủ thể là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có đủ các điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản thì việc ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không cần phải công chứng, chứng thực. Với loại hợp đồng này, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận. Nếu các bên không có thỏa thuận thì hợp đồng phát sinh hiệu lực là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.
Trường hợp này, việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư là hộ gia đình, cá nhân không thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, thì hợp đồng mua bán phải có công chứng, chứng thực và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là khi các bên công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Căn cứ Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở trong hợp đồng là:
>>> Xem thêm: Người mua có phải bồi thường khi tự ý bỏ cọc mua đất không?
Vì hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một dạng cụ thể của hợp đồng mua bán nhà ở nên hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai do các bên thoả thuận và phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực, trừ các trường hợp pháp luật không bắt buộc phải công chứng, chứng thực (nếu các bên có nhu cầu vẫn có thể thực hiện công chứng, chứng thực) như:
Với kinh nghiệm, được đào tạo bài bản về chuyên môn Luật sư sẽ căn cứ vào tình hình cụ thể của bạn để đưa ra lời khuyên hợp lý khi Quý khách hàng thuộc một trong các chủ đề liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Công ty Luật Apolo Lawyers cung cấp một số hoạt động pháp lý có liên quan như sau:
Nếu có khó khăn, thắc mắc về Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và những điều cần lưu ý. Cũng như các vấn đề khác Quý khách hàng vui lòng liên hệ với Công ty Luật Apolo Lawyers qua email contact@apolo.com.vn hoặc Hotline - 0903.419.479 để được tư vấn, hỗ trợ tốt nhất.
Chúng tôi luôn cung cấp dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp với chất lượng vượt trội. Thông tin của khách hàng được chúng tôi bảo mật tuyệt đối. Và điều quan trọng mang đến sự thành công cho chúng tôi là chúng tôi luôn mang đến cho khách hàng sự an tâm và lợi ích tối đa trong từng vụ việc.
APOLO LAWYERS
English
Tiếng Việt